Главная

Росреестр рекомендует проявлять бдительность: нотариальные сделки и маткапитал

Управления Росреестра по Ярославской области ведет работу по просвещению граждан, направленный на профилактику проблемных ситуаций в сфере недвижимости. 

17.12.2025г. состоялся брифинг, посвященный этим вопросам. Модератор мероприятия – Мария Шигина, заместитель начальника отдела организации, мониторинга и контроля управления Росреестра по Ярославской области, спикеры – Олеся Морозова, начальник отдела правового обеспечения по контролю (надзору) в сфере СРО, и Елена Вороновская, начальник отдела государственной регистрации недвижимости. 

Сотрудники ведомства затронули важные темы, дали практические рекомендации и профессиональные советы по актуальным аспектам, касающимся недвижимости – нотариальные сделки, материнский капитал, границы участка и права покупателя.

Мария Шигина подчеркнула, что сделан акцент на актуальных вопросах, возникающих при подаче документов для регистрации прав на недвижимость. Заключая сделку с недвижимостью, важно соблюсти все требования законодательства по ее оформлению, включая форму и существенные условия договора. Чтобы не возникло никаких сложностей с регистрацией прав, перед подачей документов в Росреестр, нужно убедиться в отсутствии запретов на совершение регистрационных действий и иных обстоятельств, которые могут препятствовать оформлению или переходу прав на него. 

Вопросы возникают у заявителей ежедневно и являются актуальными для широкого круга людей. Первый вопрос касается случаев, которым требуется обязательное нотариальное заверение сделок с недвижимостью или документов, подаваемых в Росреестр.

Олеся Морозова, начальник отдела правового обеспечения по контролю (надзору) в сфере СРО, подробно рассказала, в каких случаях требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.

Действующее законодательство определяет сделки как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

Нотариальное удостоверение сделки представляет собой проверку законности сделки и наличия у каждой из сторон права на ее совершение, которая осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право на совершение нотариальных действий, и, собственно, нотариальное удостоверение сделки в порядке, установленном «Основами законодательства РФ о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1).

Согласно п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Обязательному в силу закона нотариальному удостоверению подлежат:

– доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами;

– доверенности, выдаваемые физическими лицами в порядке передоверия;

– согласие супруга для заключения другим супругом сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации;

– завещания;

– сделки, заключаемые лицом (лицами), которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, из-за чего подписантом выступает иное лицо;

– договоры ренты;

– сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество;

– сделки, связанные с распоряжением недвижимостью на условиях опеки, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину;

– брачные договоры, соглашение о разделе общего имущества между супругами;

– договоры поручительства, заключаемые застройщиками в целях обеспечения обязательств перед участниками долевого строительства;

– договор залога в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен,

– договоры условного депонирования (эскроу), за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг;

– договоры дарения недвижимого имущества, заключенные между гражданами;

– иные сделки, в отношении которых законом предусмотрена соответствующая форма. 

Обязательному в силу соглашения сторон нотариальному удостоверению подлежат сделки, стороны которых договорились об их нотариальном удостоверении. Считаем необходимым отметить, что последствием несоблюдения нотариальной формы будет являться ничтожность совершенной сделки.

Много вопросов вызывают сделки по продаже доли в праве собственности на объект недвижимости. Обязанность нотариально удостоверять договоры по отчуждению или договору ипотеки доли долей в праве общей собственности на недвижимое имущество установлена частью 1.1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Тут же приведен исчерпывающий список исключений, к которым относятся:

1) сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

2) сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

3) сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется ФЗ от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (паи);

4) сделки по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом РФ от 15.04.1993 N 4802-1 «О статусе столицы РФ» (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);

5) договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;

6) сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

В данном перечне исключений отсутствуют следующие ситуации, которым также нужно нотариальное заверение:

–   долю покупает другой сособственник, даже если после сделки покупатель становится единоличным собственником всего объекта;

– доля продается с аукциона как имущество должника или банкрота;

– стороной договора является орган государственной власти или орган местного самоуправления. Такие сделки подлежат нотариальному удостоверению по общему правилу.

Обязанность нотариального удостоверения договора, в котором продавцом (или одним из продавцов) является несовершеннолетний установлена ч. 2 ст. 54 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Данная норма не содержит исключений.  

Елена Вороновская, начальник отдела государственной регистрации недвижимости, дала разъяснение по теме особенности оформления прав на доли детям и членам семьи на жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала. Часто возникает такой вопрос «можно ли приобрести жилое помещение за счет материнского (семейного) капитала не на всех членов семьи, например, без супруга или уже взрослых детей»

Отношения, связанные с приобретением жилого помещения с использованием материнского (семейного) капитала, регулирует ФЗ от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Закон предписывает, что лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Данная норма не содержит исключений. То есть, обязана оформить вся семья – доли обязаны приобретать оба супруга и все дети, в том числе уже совершеннолетние. Более того, доли должны приобрести не только дети, уже родившиеся на момент выдачи сертификата, но и все дети, родившиеся позже (последующие дети). Например, мама могла получить сертификат и 5 лет никак его не реализовывать, за это время еще дети родились и закон обязывает на всех обязывает оформить. Обращаем внимание, что на долю имеет право именно супруг, а не отец детей (эти лица могут не совпадать, если мать в разводе с отцом детей и снова вышла замуж). Это относится и к папе, но такие случае редкие.

Если же родитель, получивший сертификат, на момент использования материнского капитала не состоит в браке, то доли приобретает данный родитель и все дети. При этом надо помнить, что пока ребенку, за рождение которого выдан сертификат, не исполнилось 3 года, материнский капитал направляется только для погашения ипотечного кредита. Непосредственно продавцу или застройщику (если долевое строительство) деньги могут быть направлены только после того, как ребенку исполнится 3 года.

У граждан постоянно возникают вопросы о распределении долей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное за счет средств материнского капитала. 

Жилое помещение может быть сразу куплено всеми членами семьи с определением долей каждого или куплено одним из родителей, у которого возникает обязанность в последующем распределении долей на всю семью по соглашению. Принцип распределения долей в обоих случаях одинаков. Рекомендуем следующий расчет – как сделать правильно.

Самый легкий для понимания пример – это купленная квартира. Для простоты расчетов допустим: покупатели – супруги и двое детей (4 человека); цена сделки - 2 000 000 р., из них сумма мат. капитала - 400 000 р. То есть, мат. капитал составляет 1/5 доли от цены сделки. И эта 1/5 делится на всех четырех членов семьи – по 1/20 каждому. Оставшиеся 4/5 цены договора – это деньги супругов (не имеет значение – свои или кредитные), и эта доля переходит в общую совместную собственность супругов.

При покупке жилого дома с земельным участком часто бывают ошибки при составлении договоров и соглашений. Здесь ситуация несколько сложнее, так как средства материнского капитала выделяются исключительно для приобретения или улучшения жилья. То есть, земельный участок при доме покупается полностью за счет собственных денег супругов.

В этом случае размер долей на жилой дом определяется точно также как в примере с квартирой, а доли в праве собственности на земельный участок определяются так: дети приобретают долю, соответствующую доле в доме (в нашем примере – по 1/20), а супруги получают оставшиеся 18/20 в общую совместную собственность, т. к. куплены за свои деньги.

Если родитель, получивший сертификат, не состоит в браке, то доля в праве на жилое помещение, которая соответствует размеру материнского капитала, делится только на такого родителя и всех детей, а доля, соответствующая собственным деньгам (в том числе кредитным) станет собственностью самого родителя.

Если жилое помещение приобретено только за счет средств материнского капитала (без собственных средств), то доли просто делятся поровну на всех членов семьи. В таком случае совместная собственность супругов отсутствует. Доли, приобретенные за материнский капитал, являются личными долями каждого, в том числе супругов, так как деньги получены от государства (как подарок).

Если квартира изначально куплена только одним из супругов с кредитом и в ЕГРН зарегистрирована ипотека, то наличие ипотеки не препятствует распределению долей, так как такое распределение происходит в силу требований закона, и кредитная организация не может это запретить. Но надо иметь ввиду, что все распределенные и зарегистрированные в ЕГРН доли членов семьи также будут находиться в ипотеке, и семья становится вся залогодержателем.

14.07.2022г. в Жилищном кодексе появилась норма, которая запрещает образовывать новую долю в праве собственности на жилое помещение, если на эту долю приходится менее 6 кв. м, так называемая микро-доля. Например, мама – собственник квартиры площадью 50 кв. м, хочет подарить ребенку 1/10 доли, на которую приходится всего 5 кв. м (меньше 6). Такая сделка будет ничтожной. Но это правило не распространяется на договоры приватизации, на наследство и на покупку жилого помещения с использованием материнского (семейного) капитала.

Обращаем внимание, что договоры купли-продажи и соглашения о распределении долей, в которых доли, приобретенные за счет средств материнского капитала, определены именно таким образом, как рассказано ранее, могут быть заключены в простой письменной форме, то есть не требуют нотариального удостоверения. 

Если при покупке жилья одновременно за счет средств материнского капитала и за счет собственных средств, супруги хотят полностью исключить совместную собственность и установить свои персональные доли на всё помещение, то сделку следует удостоверять нотариально. Такие требования предъявляет Семейный кодекс РФ: всё имущество, приобретенное супругами в браке за собственные средства, является их совместной собственностью; раздел совместного имущества подлежит нотариальному удостоверению. Нельзя ущемлять права членов семьи.

Почему важно правильно распределить доли в имуществе, приобретенном за счет мат. капитала?

Отметим, что нотариальное сообщество Ярославской области в вопросе распределения долей придерживается именно такой позиции, о которой мы рассказали. И это важно. Ведь через некоторое время любой из нас может оказаться у нотариуса. Семья может решить продать недвижимость, а среди собственников есть несовершеннолетние дети, и такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. Дарение, продажа, мена доли в праве собственности также подлежит нотариальному удостоверению. Рано или поздно нам приходится вступать в наследство и тоже обращаться к нотариусу.

Нотариусы изучают правоустанавливающие документы продавцов, дарителей, наследодателей на предмет их законности, и если будет выявлено, что при распределении долей в счет материнского капитала были нарушены права членов семьи, то просто откажутся удостоверять сделку или вводить в наследство. В лучшем случае семье придется делать дополнительное соглашение о правильном распределении долей и снова регистрировать его в Росреестре с оплатой государственной пошлины, в худшем – решать проблему в судебном порядке.

Продолжение следует.

Виктория Соцкова

Фото автора

Российское информационное агентство «Национальный альянс»

Подписывайтесь на официальный канал  РСИ «Первый национальный» в Telegram

Партнер — адвокат Р. М. Чалов